La primera decisión que debe afrontarse a la hora de iniciar un proyecto de construcción, sea familiar o destinado a inversión, es la localización: ¿dónde construir?
Por distintos motivos, no se trata de una decisión menor, ya que la elección será determinante para el resto del proyecto, y una vez emprendida una operación de compra, es mucho más difícil dar marcha atrás. La decisión adoptada tendrá consecuencias en el largo plazo, para bien o para mal. Hay un sin número de elementos que pueden ser analizados de antemano, evitando malos tragos en el futuro.
A continuación, Bienes JC te plantea una serie de tips a tener en cuenta a la hora de elegir el terreno adecuado, en base a las necesidades que presenta cada caso en particular.
Dimensiones
El primer aspecto a considerar al momento de elegir, es la dimensión del terreno. Habitualmente, la mayoría de proyectos ofrece lotes de 10×30 metros. Sin embargo, existen barrios en que las dimensiones son mucho más amplias, lo cual permite luego subdividir en dos parcelas, o bien pensar en un proyecto diferente, con más verde y espacios al aire libre.
Finalidad
El fin para el cual se utilizará el lote es determinante para su elección. La decisión no es la misma si el terreno se adquiere para construir la vivienda familiar, para construir dúplex que luego serán puestos en alquiler, o simplemente como una inversión a largo plazo, con el único objetivo de esperar a que el tiempo pase y la propiedad se re valorice a medida que el barrio crece a su alrededor.
Localización
La ubicación del terreno, es un elemento determinante. En este sentido, la cercanía de los servicios básicos como luz, agua potable y alcantarillado, y de los secundarios como recolección de basura, internet o televisión por cable, son cosas que, si no se tienen en cuenta al principio, más tarde pueden traer dolores de cabeza.
Elegir un barrio abierto o cerrado, tampoco es una decisión trivial. Los barrios cerrados suelen requerir luego el pago de alícuotas. La vista que se obtenga desde el balcón de la nueva vivienda, o los ruidos que se deban soportar al habitarla, están directamente relacionados con la ubicación del lote. En este sentido, es muy diferente elegir un lote cercano a una arteria principal, lo que supone más movimiento y por ende más ruido, que uno emplazado al fondo del barrio, lo que puede resultar mucho más tranquilo, pero quizá más inseguro.
Orientación
La posición del lote en referencia al lugar donde sale y se pone el sol, afectará luego la forma en que se ubiquen los ambientes de la construcción, a fin de lograr una mejor luminosidad. Así, como el sol viene desde el este, en general los ambientes principales de una vivienda se volcarán hacia ese punto cardinal. Si el frente del lote da al este, los ambientes principales darán al frente y el fondo tendrá sombra, complicando más tarde, la ubicación de un área social. Si, por el contrario, el frente da hacia el oeste, toda la vivienda se volcará hacia el fondo, generando un jardín soleado y un frente con pocas ventanas. Es crucial tener este ítem en cuenta al momento de elegir el lote en una urbanización.
Urbanidad
Un dato muy relevante, es la cercanía del lote respecto a la ciudad, y a las actividades que requiere la vida cotidiana.
Establecer la distancia hasta el lugar habitual de trabajo, la escuela de los chicos, el supermercado, la estación de servicio o el cajero automático más cercano, es clave para decidir.
De igual forma, asegurarse de la proximidad respecto a los servicios básicos de emergencia, como hospitales o policía, es un aspecto por demás importante.
Clima
Pese a que en general la región presenta similares características climáticas, suele haber ciudades con un mayor nivel de precipitaciones. En este sentido, conocer la inclinación del terreno al momento de elegir, es muy importante, especialmente en lugares emplazados en bardas, montes o cerros.
Análisis socio – ambiental
Los vendedores suelen elegir cuidadosamente el horario en que visitan el terreno con los posibles compradores. Un buen ejercicio es dejar la ansiedad de lado, y antes de tomar una decisión, visitar el lote a solas, sin la presencia del vendedor. Lo recomendable es hacer al menos tres visitas, a la mañana, a la tarde y a la noche. De esa forma se obtiene un panorama mucho más acabado del contexto, de los movimientos habituales del barrio, del nivel de ruido a distintas horas, e incluso se puede iniciar un primer contacto con los vecinos con los que quizá haya que compartir una buena parte de la vida en el futuro.
Legales
Lo más elemental es asegurarse que el inmueble esté libre de gravámenes: hipotecas, embargos impuestos, u otras afectaciones. Más importante aún es asegurarse que quien ofrece el lote sea el dueño o actúe en legítima representación del mismo mediante el poder correspondiente. Otro elemento, es la normativa municipal en cuanto a la localización. Es habitual encontrar terrenos en lugares no habilitados, cuya venta se cataloga de “oportunidad”, pero que en realidad se realiza “a la espera” de que la municipalidad habilite la urbanización. Se trata de una irregularidad grave, que puede afectar notablemente si la intención es construir una vivienda para habitar de forma inmediata.
Precio
Aunque suele ser lo primero que se mira, debiera ser el último de los factores a considerar. El cúmulo de todos los elementos mencionados anteriormente, es lo que termina configurando el precio de la parcela, y puede ofrecer una noción acabada de si el precio que se pide es acorde.
En general, mientras más cercano esté el lote a zonas comerciales, residenciales o céntricas, a los centros urbanos más grandes, a arterias troncales, o a los servicios esenciales, más alto será el precio. Es factible también, que en lugares donde existen pocos lotes, el precio de un lote de iguales dimensiones y servicios, sea mucho más caro que en una ciudad donde abundan los terrenos.